ETAPAS DE CONSTRUCCIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
Adquirir un inmueble en un proyecto en desarrollo puede ser una gran oportunidad de inversión o una forma de cumplir el sueño de tener vivienda propia. Sin embargo, para tomar una decisión informada, es fundamental comprender las etapas que atraviesa un proyecto inmobiliario, desde que inicia su planificación hasta que el comprador recibe su vivienda formalmente con escritura. Este conocimiento le permitirá al comprador hacer seguimiento al avance de la obra, proteger sus intereses y participar activamente en cada fase.
A continuación, te explicamos paso a paso cómo se construye un proyecto inmobiliario y qué aspectos debes tener en cuenta como comprador:
1. Etapa de Planeación y Estudios Iniciales
Antes de colocar la primera piedra, todo proyecto pasa por una fase clave: la planeación. Aquí se realizan estudios técnicos, financieros y legales para determinar si el proyecto es viable.
¿Qué se hace en esta etapa?
Estudio del mercado: Se analiza la demanda en la zona, el tipo de vivienda que más se vende, y los precios del entorno.
Búsqueda y análisis del terreno: La constructora evalúa la ubicación, condiciones del suelo, normativas urbanísticas y uso del suelo permitido.
Estudios de viabilidad: Se definen costos aproximados, cronograma tentativo y proyecciones financieras.
Gestión de licencias y permisos: La empresa debe tramitar licencias ante curadurías urbanas o entes municipales, como la Licencia de Construcción y la Licencia de Urbanismo.
¿Qué debe saber el comprador?
Como comprador, es importante verificar:
Que el proyecto esté legalmente aprobado.
Que cuente con una licencia de construcción vigente.
Que la empresa promotora o constructora tenga experiencia comprobable.
2. Etapa de Preventa
En esta etapa, el proyecto aún no ha iniciado físicamente, pero ya puede ofrecerse en planos a posibles compradores. Es una fase crítica para la financiación del proyecto.
¿Qué se hace en esta etapa?
Se lanza la campaña comercial: renders, planos, maquetas digitales.
Se abren las salas de ventas y se publicitan los inmuebles.
Se recaudan recursos a través de las cuotas iniciales de compradores.
Se crea el fideicomiso que resguarda los dineros de los compradores hasta que se cumplan condiciones establecidas.
¿Qué debe saber el comprador?
Confirmar que el proyecto esté registrado ante la Superintendencia de Notariado y Registro (RNE).
Revisar el prospecto de venta, planos, acabados y condiciones del contrato de compraventa.
Verificar que haya un fideicomiso o figura fiduciaria que proteja su dinero.
Entender que los pagos en esta etapa son cuotas de separación y cuotas iniciales, no constituyen aún escritura.
3. Etapa de Construcción
Es cuando la obra comienza físicamente. Se ejecuta conforme a lo aprobado en planos, y se divide en fases técnicas bien definidas.
Fases de construcción:
Obra preliminar y adecuación del terreno: limpieza, cerramiento, nivelación y excavaciones.
Cimentación y estructura: se construyen los cimientos, columnas, losas y muros estructurales.
Mampostería y obra gris: muros divisorios, instalaciones eléctricas e hidráulicas, ventanas y puertas.
Acabados (obra blanca): pisos, enchapes, pintura, griferías y carpintería.
Urbanismo y zonas comunes: se construyen vías internas, parqueaderos, jardines, salones comunales, entre otros.
¿Qué debe saber el comprador?
Hacer seguimiento al avance de obra, ya sea mediante informes de la constructora o visitas programadas.
Revisar los boletines de avance y los reportes fiduciarios.
Estar atento a posibles reprogramaciones del cronograma (por causas climáticas, escasez de materiales, etc.).
Conservar los comprobantes de pago y exigir copia de todo documento firmado.
4. Etapa de Terminación y Entrega Técnica
Una vez finalizada la construcción, la constructora realiza un proceso de alistamiento y verificación para entregar el inmueble a cada comprador.
¿Qué se hace en esta etapa?
Inspección final del inmueble por parte de la constructora.
Entrega técnica: el comprador es citado para revisar su inmueble (con acabados completos) y llenar un acta de entrega técnica.
Se verifican acabados, funcionamiento de servicios, estado de zonas comunes.
Se corrigen los detalles pendientes o “remates” reportados por los compradores.
¿Qué debe saber el comprador?
Solicitar el acta de entrega técnica y revisar detalladamente cada espacio del inmueble.
Informar por escrito cualquier defecto o daño observado.
No firmar conformidad hasta que todo esté en condiciones aceptables.
5. Etapa de Escrituración y Entrega Legal
Una vez se cumplen las condiciones del contrato y el comprador ha pagado el valor pactado (incluido crédito, subsidio o cesantías), se realiza la escrituración del inmueble.
¿Qué se hace en esta etapa?
Se tramita la escritura pública de compraventa ante notaría.
Se realiza el registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
El comprador se convierte oficialmente en propietario.
Se hace la entrega oficial del inmueble con llaves.
¿Qué debe saber el comprador?
Confirmar que la escritura quede registrada a su nombre.
Verificar que el inmueble esté libre de embargos o hipotecas.
Guardar la escritura y el certificado de libertad y tradición como prueba de propiedad.
» Consideraciones Finales
Invertir en un proyecto en construcción tiene ventajas como precios más bajos, mejor valorización y opciones de personalización. Sin embargo, requiere conocimiento y seguimiento constante. Saber en qué etapa se encuentra el proyecto y qué obligaciones y derechos tiene el comprador, permite tomar decisiones informadas y proteger su inversión.
» Consejos para el Comprador
Asesórese con un abogado inmobiliario o un experto de confianza si tiene dudas.
Verifique que la constructora esté inscrita en Cámara de Comercio y tenga buen historial.
Exija transparencia en los avances y respaldo financiero a través de fiduciarias.
Mantenga todos los documentos organizados: contratos, facturas, actas, comunicaciones.
Conocer estas etapas no solo empodera al comprador, sino que también fortalece su capacidad de exigir calidad, cumplimiento y responsabilidad durante todo el proceso de adquisición de su nuevo hogar o inversión inmobiliaria.
» Conclusiones
Entender las etapas de construcción de un proyecto inmobiliario es clave para tomar decisiones informadas y seguras al momento de invertir en vivienda nueva, especialmente si estás comprando sobre planos. Cada fase —desde la planeación hasta la entrega con escritura pública— implica procesos técnicos, jurídicos y financieros que impactan directamente en tu inversión.
Como comprador, tu rol no es solo pagar, sino también informarte, hacer seguimiento y exigir transparencia. Una inversión inteligente nace del conocimiento, y saber en qué etapa se encuentra tu proyecto te permite anticipar riesgos, aprovechar beneficios y garantizar que lo que compras se materialice como lo esperas.
En un mercado cada vez más dinámico y competitivo, quienes dominan estos procesos no solo compran una propiedad: construyen patrimonio con visión estratégica.
